[특집] 열린사이버대학 교수 인터뷰 – 부동산금융자산학과장 최현일 교수
2021-02-08
[특집] 열린사이버대학 교수 인터뷰 – 부동산금융자산학과장 최현일 교수
부동산 사기사건 해결에 탐정의 조사기법 적용 가능, 체계적인 교육과 양질의 컨텐츠 및 우수 교재 개발을 통해 경쟁력 강화 중요
매년 국토교통부는 각종 유형의 부동산 사기로 인해 피해를 입고 있는 국민들에게 대처 요령을 전파해 주의하도록 당부한다. 다단계 판매, 펀드식 투자자 모집, 지분 등기 방식 토지 판매, 소유권 없이 토지 판매, 도시형 기획부동산 등 사기 유형이 해가 갈수록 더욱 지능화, 첨단화되고 있다.
전국 기획부동산 사기사건 중 가장 많이 발생하는 지역이 경기도다. 경기연구원의 조사결과에 따르면 2019년 1월부터 4월까지 경기도 내 기획부동산의 부동산 불법 거래 행위가 4,466건에 달한다. 급기야 경기도는 2020년 5월 부동산 거래 불법행위 근절 강화 대책을 발표하기에 이른다.
국토교통부는 국민들이 기획부동산 피해를 입지 않도록 하기 위해서는 토지 구입 시 정확한 정보를 수집하고, 수집한 정보를 눈으로 직접 확인하며 소유자와 계약서 확인 및 전문가 자문을 꼭 받도록 권장하고 있다.
하지만 전문가가 아닌 일반인이 정보 수집 및 분석, 계약서 확인과 같은 일련의 업무를 수행하기에는 미흡한 점이 많다. 부동산 거래의 위험을 조사하고 대비하려는 수요가 높아지면서 탐정의 역할을 강조하는 전문가도 많다.
따라서 부동산 관련 서적을 집필하고 다수의 논문을 발표했으며 다년간 부동산 관련 강의로 후진을 양성하고 있는 한국열린사이버대학교(이하 열린사이버대) 부동산금융자산학과장이면서 교학처장을 겸임하고 있는 최현일 교수(이하 최 교수)를 만나 탐정업법(가칭) 도입과 관련 인터뷰를 진행했다.
▶ 탐정업법 도입 시 공인중개사들의 교육 수요가 높을 것으로 예상
최 교수는 공인탐정제도가 도입되면 전국 약 40만 명의 부동산 공인 중개사 자격을 취득한 사람들도 높은 관심을 가질 것으로 내다봤다. 특히 기획부동산 사기로 인해 자신뿐만 아니라 가족, 친족들까지 깊은 수렁에 빠져 재산을 탕진하는 안타까운 사건이 끊이지 않은 현실에 분개하고 있다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
- 열린사이버대에서 맡은 전공이 무엇인지.
“부동산금융자산학과 교수로 부동산 정책과 부동산 개발, 도시 및 지역 개발, 주택 정책, 수익형 부동산 등을 전공으로 가르친다. 부동산 관련된 대부분의 이슈를 모두 다루고 있다고 보면 된다.
- 정부가 2021년부터 본격적으로 공인탐정제도를 도입한다고 하는데.
“부동산 영역만 봐도 아주 필요하다고 생각한다. 특히 부동산 경매나 매매, 임대 시 물건 확인 및 신분 확인, 계약서 작성 등의 분야에서의 사기 사건이 워낙 많이 발생되기 때문에 탐정이 담당할 수 있는 역할이 매우 많다.”
- 부동산 업무 중에서도 탐정의 능력이 필요한 영역은.
“부동산 물건의 계약서 작성이나 물건의 권리, 판매자 및 관계자의 신분, 유치권 내역 등 사실관계 확인에 탐정의 조사기법이 필요하다. 일반인이 쉽게 파악할 수 없는 부분을 전문적인 조사기법을 훈련받은 부동산 탐정들이 담당해 줄 수 있다.”
- 탐정자격증이 공인 중개사에서 어떤 도움을 줄 수 있을지.
“현재 국내 부동산 공인 중개사 자격증을 취득한 사람이 약 40만 명이 넘는데 이중 개업을 한 사람이 약 9만~10만 정도에 불과하다. 나머지 약 30만 명은 소위 말하는 장롱 면허를 갖고 있다. 돈과 시간을 투자해 자격증을 취득했지만 중개소 사무실을 차려야 한다는 현실적인 장벽으로 인해 면허를 활용하지 못하고 있다.
이러한 사람들이 탐정업을 추가로 배운다면 굳이 중개 사무실을 차리지 않더라도 개인 사무실이나, 오피스텔, 집에 사무실을 차리고 인터넷 등을 활용해 홍보하면서 부동산 탐정업을 시작할 수 있다. 자체적으로 홍보만 열심히 하면 부가적인 수입을 창출할 수 있을 것으로 판단된다.”
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
▶ 체계적인 교육과 관리∙감독으로 부동산 사기 행위 막을 수 있어
최 교수는 탐정업 역시 체계적으로 교육 과정을 개발하고, 제대로 된 지식을 전파할 경우 발전할 수 있다고 확신한다. 부동산 관련 탐정 전문가를 양성한다면 새로운 일자리를 창출하고 부동산 시장의 건전성을 확보하는데도 큰 도움이 될 것으로 믿고 있다. 이를 위해 열린사이버대가 큰 역할을 담당할 수 있기를 기대하고 있다.
- 그동안 한국에서 공인 탐정제도가 도입되지 않은 이유는.
“탐정이 곧 흥신소, 즉 불법 심부름센터라는 인식이 너무 강했다. 그러다 보니 국민들이 바라보는 시각이 나빴다. 실제 이들 업체들의 불법행위도 많았다. 부동산 사기가 많다고 공인중개사를 모두 없앨 수는 없지 않은가? 탐정도 불법행위 가능성에 대한 걱정만 할 것이 아니라 제도적으로 양성화해야 한다고 생각한다.”
- 공인 탐정제도가 도입되면 국민들이 받을 혜택은.
”억울한 피해자를 양산하지 않는다든지 실종자를 찾는다든지 많은 혜택이 있을 것으로 전망된다. 특히 부동산 쪽에서는 다양한 부동산 사기 행위가 극성을 부리고 있는 게 현실이다. 부동산 중개사 자격증을 취득했지만 활용하지 않은 분들이나 앞으로 예비 취득자들이 탐정 관련 자격증을 함께 취득해 현장에 뛰어 든다면 부동산 사기 행위가 감소할 것으로 기대된다.“
- 현재 여러 대학에서 학부나 대학원 과정으로 탐정학과를 개설하고 있는데 어떻게 생각하는지.
”이미 국내에서도 20년 넘게 탐정전문가를 양성하는 교육이 이뤄지고 있는 것으로 알고 있다. 하지만 제대로 된 교육은 미흡했는데 대학에서 체계적으로 양성하는 것은 좋다고 생각한다. 미국이나, 유럽, 인도, 싱가포르, 오스트레일리아, 러시아 등 다양한 국가들도 대학이나 전문기관에서 탐정을 양성하고 있다.“
- 열린사이버대에서 학부나 대학원 과정에서 탐정학을 도입하려는 이유는.
”국내에서 부동산 사기행위가 극성을 부리고 있으며 피해를 보시는 분들이 너무 많다. 사기 당하는 것을 미연에 방지하고 부동산업에 대한 신뢰를 높이기 위해 탐정의 조사 기법을 연구해 적용할 필요성이 있다고 내다봤다. 탐정학에 대한 체계적인 전문 지식을 쌓은 국가정보전략연구소(소장 민진규)와 협력하기로 결정한 것도 같은 이유다.“
▶ 상호협력을 통한 글로벌 경쟁력 확보해야 탐정산업 발전 가능해
“OECD에 가입된 선진국이 도입하고 있는 탐정의 업무 영역을 세분화하면 약 150~200여 가지에 이른다. 업무 영역이 다양하다는 것은 전문가 양성이 쉽지 않다는 반증일 것이다. 또한 미국이나 유럽 등 선진국들은 다양한 직업을 경험한 전문가들이 탐정업에 뛰어들고 있다.
출발점이 상당히 늦은 우리나라는 특정 분야가 아니라 다양한 경험을 가진 인재들과 제대로 된 커리큘럼을 개발해 탐정 전문가들을 양성할 수 있도록 상호 협력해야 한다. 이제 공인탐정은 국내뿐만 아니라 해외로 진출할 수 있도록 뛰어난 역량을 갖춰야 한다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
- 미국, 영국, 일본 등 선진국에서 탐정이 하는 업무가 다양하다. 단순 실종자 찾기에서부터 개인의 신원조사, 기업정보조사, 기업 내부 부정행위 조사, 소송 관련 증거조사, 도청기나 도촬기 탐지조사 등으로 열거하기 어려울 정도이다. 한국의 탐정에게도 이러한 업무를 전부 수행할 수 있도록 허용해야 한다는 주장이 많은데 어떻게 생각하는지.
”탐정의 업무가 싱가포르의 경우 약 120여 가지, 미국의 경우 150여 가지로 세분화돼 있다고 들었다. 더 세분화할 경우 200여 가지 이상으로 분류될 것이다. 물론 외국과 같이 국내 탐정들에게도 대부분 허용해야 된다고 본다. 하지만 그 전에 그러한 업무를 할 수 있는 능력을 갖춰야 된다. 전문 교수, 체계적인 교재와 콘텐츠, 변별력 있는 시험 제도, 응시자의 인성 등이 서로 톱니바퀴처럼 잘 맞물려야 국민들이 신뢰할 수 있는 탐정을 배출할 수 있다.“
- 일부 사람들은 공인 탐정이 도입되면 국민의 부담만 증가한다고 주장하고, 다른 사람들은 일자리가 창출되면서 새로운 산업을 육성할 수 있다고 말한다. 어떻게 생각하는지.
”탐정업법의 도입으로 국민의 부담이 증가한다고 생각할 수도 있다. 그러나 억울한 피해자의 경우 어디 가서 하소연할 곳이 없다. 과거 공인중개사를 도입할 때도 비슷한 논리를 펴는 사람들이 많았다. 하지만 공인중개사가 도입되면서 부동산 부정거래가 줄어들었고 결과적으로 일반 국민들이 큰 혜택을 받았다. 비슷한 관점에서 접근할 필요가 있다.“
- 마지막으로 한국에서 탐정 산업이 발전하려면 어떤 문제를 해결해야 하는지.
”향후 탐정업법을 어느 부처에서 주도하게 될지 모르지만 미국의 경우 전직 CIA나 FBI와 같은 정보기관 요원, 군사경찰관, 군사 정보기관 요원, 변호사, 검사, 판사, 경찰관, 소방관, 보험회사 직원, 의사, 교사, 선교사, 일반인 등 다양한 영역서 활동하던 사람들이 탐정으로 변신하는 경우가 많다. 따라서 모든 전문가들의 의견을 수렴해 이들이 함께 탐정 발전에 기여할 수 있는 기회를 제공했으면 좋겠다.“
최 교수는 일본 리츠메이칸대학에서 도시정책 석사학위와 주택정책 박사학위를 취득했다. 학위 취득 이후 한국정책능력진흥원 객원연구원과 한국공기업평가원 초빙연구원으로도 근무했다.
카톨릭대학, 단국대 등에서 강의했으며 부동산 개발회사인 팬퍼시픽 연구원 및 고문, 굿모닝건설과 럭키건설 자문역, 브릿지경제와 뉴스웨이 등에서 부동산 칼럼리스트로 활동했다. 이론적 지식을 기반으로 현장에도 부지런히 뛰어다니는 국내에서 보기 드문 부동산 전문가이다.
탐정신문(대표 김용태)은 최 교수의 희망처럼 최소한 국내 40만 부동산공인중개사들이 탐정의 조사기법을 배워 부동산 공인 탐정사(가칭)로 활동하는 그날을 고대한다. 최근 이재명 경기도지사가 “기획부동산이 발 못 붙이게 근절하겠다.”는 공언을 하지 않더라도 부동산 업계가 스스로 자정하려면 탐정학과 접목이 중요하다는 점도 다시 한 번 더 강조한다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
끝 -
부동산 사기사건 해결에 탐정의 조사기법 적용 가능, 체계적인 교육과 양질의 컨텐츠 및 우수 교재 개발을 통해 경쟁력 강화 중요
매년 국토교통부는 각종 유형의 부동산 사기로 인해 피해를 입고 있는 국민들에게 대처 요령을 전파해 주의하도록 당부한다. 다단계 판매, 펀드식 투자자 모집, 지분 등기 방식 토지 판매, 소유권 없이 토지 판매, 도시형 기획부동산 등 사기 유형이 해가 갈수록 더욱 지능화, 첨단화되고 있다.
전국 기획부동산 사기사건 중 가장 많이 발생하는 지역이 경기도다. 경기연구원의 조사결과에 따르면 2019년 1월부터 4월까지 경기도 내 기획부동산의 부동산 불법 거래 행위가 4,466건에 달한다. 급기야 경기도는 2020년 5월 부동산 거래 불법행위 근절 강화 대책을 발표하기에 이른다.
국토교통부는 국민들이 기획부동산 피해를 입지 않도록 하기 위해서는 토지 구입 시 정확한 정보를 수집하고, 수집한 정보를 눈으로 직접 확인하며 소유자와 계약서 확인 및 전문가 자문을 꼭 받도록 권장하고 있다.
하지만 전문가가 아닌 일반인이 정보 수집 및 분석, 계약서 확인과 같은 일련의 업무를 수행하기에는 미흡한 점이 많다. 부동산 거래의 위험을 조사하고 대비하려는 수요가 높아지면서 탐정의 역할을 강조하는 전문가도 많다.
따라서 부동산 관련 서적을 집필하고 다수의 논문을 발표했으며 다년간 부동산 관련 강의로 후진을 양성하고 있는 한국열린사이버대학교(이하 열린사이버대) 부동산금융자산학과장이면서 교학처장을 겸임하고 있는 최현일 교수(이하 최 교수)를 만나 탐정업법(가칭) 도입과 관련 인터뷰를 진행했다.
▶ 탐정업법 도입 시 공인중개사들의 교육 수요가 높을 것으로 예상
최 교수는 공인탐정제도가 도입되면 전국 약 40만 명의 부동산 공인 중개사 자격을 취득한 사람들도 높은 관심을 가질 것으로 내다봤다. 특히 기획부동산 사기로 인해 자신뿐만 아니라 가족, 친족들까지 깊은 수렁에 빠져 재산을 탕진하는 안타까운 사건이 끊이지 않은 현실에 분개하고 있다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
- 열린사이버대에서 맡은 전공이 무엇인지.
“부동산금융자산학과 교수로 부동산 정책과 부동산 개발, 도시 및 지역 개발, 주택 정책, 수익형 부동산 등을 전공으로 가르친다. 부동산 관련된 대부분의 이슈를 모두 다루고 있다고 보면 된다.
- 정부가 2021년부터 본격적으로 공인탐정제도를 도입한다고 하는데.
“부동산 영역만 봐도 아주 필요하다고 생각한다. 특히 부동산 경매나 매매, 임대 시 물건 확인 및 신분 확인, 계약서 작성 등의 분야에서의 사기 사건이 워낙 많이 발생되기 때문에 탐정이 담당할 수 있는 역할이 매우 많다.”
- 부동산 업무 중에서도 탐정의 능력이 필요한 영역은.
“부동산 물건의 계약서 작성이나 물건의 권리, 판매자 및 관계자의 신분, 유치권 내역 등 사실관계 확인에 탐정의 조사기법이 필요하다. 일반인이 쉽게 파악할 수 없는 부분을 전문적인 조사기법을 훈련받은 부동산 탐정들이 담당해 줄 수 있다.”
- 탐정자격증이 공인 중개사에서 어떤 도움을 줄 수 있을지.
“현재 국내 부동산 공인 중개사 자격증을 취득한 사람이 약 40만 명이 넘는데 이중 개업을 한 사람이 약 9만~10만 정도에 불과하다. 나머지 약 30만 명은 소위 말하는 장롱 면허를 갖고 있다. 돈과 시간을 투자해 자격증을 취득했지만 중개소 사무실을 차려야 한다는 현실적인 장벽으로 인해 면허를 활용하지 못하고 있다.
이러한 사람들이 탐정업을 추가로 배운다면 굳이 중개 사무실을 차리지 않더라도 개인 사무실이나, 오피스텔, 집에 사무실을 차리고 인터넷 등을 활용해 홍보하면서 부동산 탐정업을 시작할 수 있다. 자체적으로 홍보만 열심히 하면 부가적인 수입을 창출할 수 있을 것으로 판단된다.”
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
▶ 체계적인 교육과 관리∙감독으로 부동산 사기 행위 막을 수 있어
최 교수는 탐정업 역시 체계적으로 교육 과정을 개발하고, 제대로 된 지식을 전파할 경우 발전할 수 있다고 확신한다. 부동산 관련 탐정 전문가를 양성한다면 새로운 일자리를 창출하고 부동산 시장의 건전성을 확보하는데도 큰 도움이 될 것으로 믿고 있다. 이를 위해 열린사이버대가 큰 역할을 담당할 수 있기를 기대하고 있다.
- 그동안 한국에서 공인 탐정제도가 도입되지 않은 이유는.
“탐정이 곧 흥신소, 즉 불법 심부름센터라는 인식이 너무 강했다. 그러다 보니 국민들이 바라보는 시각이 나빴다. 실제 이들 업체들의 불법행위도 많았다. 부동산 사기가 많다고 공인중개사를 모두 없앨 수는 없지 않은가? 탐정도 불법행위 가능성에 대한 걱정만 할 것이 아니라 제도적으로 양성화해야 한다고 생각한다.”
- 공인 탐정제도가 도입되면 국민들이 받을 혜택은.
”억울한 피해자를 양산하지 않는다든지 실종자를 찾는다든지 많은 혜택이 있을 것으로 전망된다. 특히 부동산 쪽에서는 다양한 부동산 사기 행위가 극성을 부리고 있는 게 현실이다. 부동산 중개사 자격증을 취득했지만 활용하지 않은 분들이나 앞으로 예비 취득자들이 탐정 관련 자격증을 함께 취득해 현장에 뛰어 든다면 부동산 사기 행위가 감소할 것으로 기대된다.“
- 현재 여러 대학에서 학부나 대학원 과정으로 탐정학과를 개설하고 있는데 어떻게 생각하는지.
”이미 국내에서도 20년 넘게 탐정전문가를 양성하는 교육이 이뤄지고 있는 것으로 알고 있다. 하지만 제대로 된 교육은 미흡했는데 대학에서 체계적으로 양성하는 것은 좋다고 생각한다. 미국이나, 유럽, 인도, 싱가포르, 오스트레일리아, 러시아 등 다양한 국가들도 대학이나 전문기관에서 탐정을 양성하고 있다.“
- 열린사이버대에서 학부나 대학원 과정에서 탐정학을 도입하려는 이유는.
”국내에서 부동산 사기행위가 극성을 부리고 있으며 피해를 보시는 분들이 너무 많다. 사기 당하는 것을 미연에 방지하고 부동산업에 대한 신뢰를 높이기 위해 탐정의 조사 기법을 연구해 적용할 필요성이 있다고 내다봤다. 탐정학에 대한 체계적인 전문 지식을 쌓은 국가정보전략연구소(소장 민진규)와 협력하기로 결정한 것도 같은 이유다.“
▶ 상호협력을 통한 글로벌 경쟁력 확보해야 탐정산업 발전 가능해
“OECD에 가입된 선진국이 도입하고 있는 탐정의 업무 영역을 세분화하면 약 150~200여 가지에 이른다. 업무 영역이 다양하다는 것은 전문가 양성이 쉽지 않다는 반증일 것이다. 또한 미국이나 유럽 등 선진국들은 다양한 직업을 경험한 전문가들이 탐정업에 뛰어들고 있다.
출발점이 상당히 늦은 우리나라는 특정 분야가 아니라 다양한 경험을 가진 인재들과 제대로 된 커리큘럼을 개발해 탐정 전문가들을 양성할 수 있도록 상호 협력해야 한다. 이제 공인탐정은 국내뿐만 아니라 해외로 진출할 수 있도록 뛰어난 역량을 갖춰야 한다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
- 미국, 영국, 일본 등 선진국에서 탐정이 하는 업무가 다양하다. 단순 실종자 찾기에서부터 개인의 신원조사, 기업정보조사, 기업 내부 부정행위 조사, 소송 관련 증거조사, 도청기나 도촬기 탐지조사 등으로 열거하기 어려울 정도이다. 한국의 탐정에게도 이러한 업무를 전부 수행할 수 있도록 허용해야 한다는 주장이 많은데 어떻게 생각하는지.
”탐정의 업무가 싱가포르의 경우 약 120여 가지, 미국의 경우 150여 가지로 세분화돼 있다고 들었다. 더 세분화할 경우 200여 가지 이상으로 분류될 것이다. 물론 외국과 같이 국내 탐정들에게도 대부분 허용해야 된다고 본다. 하지만 그 전에 그러한 업무를 할 수 있는 능력을 갖춰야 된다. 전문 교수, 체계적인 교재와 콘텐츠, 변별력 있는 시험 제도, 응시자의 인성 등이 서로 톱니바퀴처럼 잘 맞물려야 국민들이 신뢰할 수 있는 탐정을 배출할 수 있다.“
- 일부 사람들은 공인 탐정이 도입되면 국민의 부담만 증가한다고 주장하고, 다른 사람들은 일자리가 창출되면서 새로운 산업을 육성할 수 있다고 말한다. 어떻게 생각하는지.
”탐정업법의 도입으로 국민의 부담이 증가한다고 생각할 수도 있다. 그러나 억울한 피해자의 경우 어디 가서 하소연할 곳이 없다. 과거 공인중개사를 도입할 때도 비슷한 논리를 펴는 사람들이 많았다. 하지만 공인중개사가 도입되면서 부동산 부정거래가 줄어들었고 결과적으로 일반 국민들이 큰 혜택을 받았다. 비슷한 관점에서 접근할 필요가 있다.“
- 마지막으로 한국에서 탐정 산업이 발전하려면 어떤 문제를 해결해야 하는지.
”향후 탐정업법을 어느 부처에서 주도하게 될지 모르지만 미국의 경우 전직 CIA나 FBI와 같은 정보기관 요원, 군사경찰관, 군사 정보기관 요원, 변호사, 검사, 판사, 경찰관, 소방관, 보험회사 직원, 의사, 교사, 선교사, 일반인 등 다양한 영역서 활동하던 사람들이 탐정으로 변신하는 경우가 많다. 따라서 모든 전문가들의 의견을 수렴해 이들이 함께 탐정 발전에 기여할 수 있는 기회를 제공했으면 좋겠다.“
최 교수는 일본 리츠메이칸대학에서 도시정책 석사학위와 주택정책 박사학위를 취득했다. 학위 취득 이후 한국정책능력진흥원 객원연구원과 한국공기업평가원 초빙연구원으로도 근무했다.
카톨릭대학, 단국대 등에서 강의했으며 부동산 개발회사인 팬퍼시픽 연구원 및 고문, 굿모닝건설과 럭키건설 자문역, 브릿지경제와 뉴스웨이 등에서 부동산 칼럼리스트로 활동했다. 이론적 지식을 기반으로 현장에도 부지런히 뛰어다니는 국내에서 보기 드문 부동산 전문가이다.
탐정신문(대표 김용태)은 최 교수의 희망처럼 최소한 국내 40만 부동산공인중개사들이 탐정의 조사기법을 배워 부동산 공인 탐정사(가칭)로 활동하는 그날을 고대한다. 최근 이재명 경기도지사가 “기획부동산이 발 못 붙이게 근절하겠다.”는 공언을 하지 않더라도 부동산 업계가 스스로 자정하려면 탐정학과 접목이 중요하다는 점도 다시 한 번 더 강조한다.
▲열린사이버대 부동산금융자산학과장 최현일 교수
끝 -
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